资本化率什么意思（不动产评估-收益法）
一、概述
1、前提条件
1）未来的收益可预测并可(货币)计量；
2）获得预期收益所承担的风险可以预测并可以(货币)计量；
3）获利年限可以预测。
2.评估操作步骤
运用收益法评估价值，一般经过下列步骤：
（1）搜集有关不动产租赁及经营方面的合同及财务资料。
（2）搜集有关不动产收入、成本、税费、利润等资料。
（3）确定不动产净收益。
（4）确定不动产收益期限。
（5）采用适当的收益法模型估算不动产评估价值。
『例题·单选题』一般情况下，对于不动产的评估，运用收益法估价的首要步骤是（ ）。
A.测算未来收益
B.确定报酬率或资本化率
C.采用适当的收益法模型估算不动产评估价值
D.搜集有关不动产租赁及经营方面的合同及财务资料
『正确答案』D
『答案解析』运用收益法评估价值，一般经过下列步骤：（1）搜集有关不动产租赁及经营方面的合同及财务资料；（2）搜集有关不动产收入、成本、税费、利润等资料；（3）确定不动产净收益；（4）确定不动产收益期限；（5）采用适当的收益法模型估算不动产评估价值。
二、评估参数估计与确定
1.收益期限
根据具体的评估对象的寿命及评估时采用的假设条件等来确定。
『单选题』房地合一评估采用收益法时，下列关于确定收益期限的说法中正确的是（ ）。
A.以建筑物的剩余经济寿命为准
B.以土地使用权的剩余年限为准
C.孰长为准
D.孰短为准
『正确答案』D
『答案解析』土地与建筑物合成体作为评估对象，如果建筑物的经济寿命长于土地使用权年限，若土地使用权年限到期地上物随同无偿收回，则根据土地使用权年限确定未来可获收益的期限；若土地使用权年限到期地上物残余价值给予合理补偿，则在根据土地使用权年限确定未来可获收益期限的基础上，考虑将土地年限到期时地上物残余价值折现到评估基准日的价值。
如果建筑物的经济寿命短于土地使用权年限，可先根据建筑物的经济寿命，扣减不动产开发建设及装修等期限，确定未来可获收益的期限；然后加上土地使用权年限超出建筑物经济寿命的土地剩余使用年限价值的折现值。总的思路是以孰短为准。
2.年总收入
总收入是指以收益为目的的不动产和与之有关的各种设施、劳动力及经营管理者要素结合产生的收入。
总收入＝潜在毛租金收入＋其他收入－空置和收租损失
『提示』在计算以客观收益为基础的总收入时，不动产所产生的正常收入必须是其处于最佳利用状态下的结果。
最佳利用状态是指该不动产处于最佳利用方向和最佳利用程度。在现实经济中，应为正常使用下的正常收入。
3.年总费用
总费用所应包含的项目，随被估不动产的状态不同而有所区别。费用支出有些是正常支出，有些是非正常支出。对从总收入中扣除的总费用，要认真分析，剔除不正常的费用支出，选择正常支出作为费用。
用来求取不动产净收益的不动产总费用不包含折旧费，通常包括管理费、维修费、保险费、房产税等。
『例题·单选题』运用收益法评估不动产时，用来求取不动产净收益的不动产总费用通常包
括（ ）。
A.管理费＋折旧费＋保险费
B.管理费＋折旧费＋保险费＋房产税
C.管理费＋维修费＋折旧费＋保险费＋房产税
D.管理费＋维修费＋保险费＋房产税
『正确答案』D
『答案解析』运用收益法评估不动产时，用来求取不动产净收益的不动产总费用不包含折旧费，通常包括管理费、维修费、保险费、房产税等。
『例题』例如某商场共有两层，每层可出租面积均为 200 平方米。一层于 2012 年 10 月 1 日全部租出，租赁期限为 5 年，可出租面积的月租金为 180 元/平方米，且每年不变；二层暂时空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金为 200 元/平方米和 120 元/平方米，运营费用率为 25%。该类不动产的正常空置率为 5%。估算该商场 2017 年 9 月 30 日前后不同阶段的年客观净收益。
商场一层 5 年租赁期限内年净收益
＝200×180×(1－25%)×12÷10000＝32.4(万元)
商场一层 5 年租赁期限外年净收益
＝200×(1－5%)×200×(1－25%)×12÷10000＝34.2(万元)
商场二层年净收益
＝200×(1－5%)×120×(1－25%)×12÷10000＝20.52(万元)
该商场 2017 年 9 月 30 日前的年客观净收益=32.4+20.52=52.92万元
该商场 2017 年 9 月 30 日后的年客观净收益=34.2+20.52=54.72万元
『2017·多选题』(改)运用收益法评估不动产价值时，下列关于确定收益、费用和净收益的
说法中，正确的有（ ）。
A.净收益为总收入扣除总费用的余额
B.只有客观净收益才能作为评估的依据
C.非正常支出应从总费用中剔除，选择正常支出作为费用
D.总费用通常包括折旧费、管理费、维修费、保险费、房产税等
E.有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金
『正确答案』ABCE
『答案解析』选项 D 错误，求取不动产净收益时的不动产总费用不包含折旧费，通常包括管理费、维修费、保险费、房产税等。
『2022·单选题』采用收益法评估不动产时，有租约限制的，关于租约期内租金确定的说法，正确的是（ ）。
A.通常按正常客观的租金
B.通常按租约的租金
C.通常按历史平均的租金
D.通常按历史的最高租金
『正确答案』B
『答案解析』运用收益法评估不动产时，有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应当采用正常客观的租金，并在评估报告中恰当披露租约情况。
4.折现率和资本化率
折现率：通过折现的方式将不动产的预期收益转换为价值的比率
资本化率：在直接资本化法中采用，是一步就将预期收益转换为价值的比率。通常用未来第一年净收益除以价格来计算。
折现率和资本化率的求取方法有三种：
市场提取法：评估专业人员搜集市场上近期交易的与被估不动产相同或相近似的不动产的净收益、价格、收益期等资料，计算出它们各自的折现率。采取简单算术平均值或加权算术平均值。要求市场发育比较充分、交易案例比较多。
安全利率加风险调整值法：通常选择银行中长期利率作为安全利率，考虑各种风险后，在安全利率基础上加风险调整值。简便易行，对市场要求不高，应用广泛，主观性强，不易掌握
各种投资收益率排序插入法： 将收集的各种投资收益率大小排队，再判断被估不动产在该风险排序中的位置， 然后根据风险排序结合相邻投资的收益率确定被估不动产资本化率的大小。
